房地合一懶人包

房地合一稅制拍板通過

2016年1月1日房地合一新制正式上路!

房地合一千呼萬喚的到來,真的能夠使房市徹底改變嗎?

房地合一懶人包終極版讓你一目瞭然!

 

房地合一課徵個人所得稅新制

房地合一

課稅範圍

(含日出條款)

出售房屋(含以設定地上權方式之房屋使用權)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。

 105年1月1日起交易下列房屋、土地者:
(a)105年1月1日以後取得。
(b)103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在2年以內。

房地合一

課稅稅基

房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
房地合一

課稅稅率

境內居住者

持有1年以內:45%、持有2年以內超過1年:35%、持有10年以內超過2年:20%、持有超過10年:15%

非境內居住者

持有1年以內:45%

持有超過1年:35%

境內居住者自住房地

減免課稅:

夫或妻、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。

按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵。

6年內以1次為限。

重購退稅:

換大屋:全額退稅(與現制同)

換小屋:比例退稅

重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉

房地合一

課稅方式

分離課稅,所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅
房地合一

盈虧互抵

虧損得後抵3年(與現制類同)
房地合一

例外條款

非自願性離職或調職,以致2年內出售房產,適用正常稅率20%。
個人以自有土地與建商合建分屋,並在2年內出售,適用正常稅率20%。
房地合一

繼承/遺贈條款

出售繼承或受遺贈取得房屋者,在計算實際持有期間時,亦可將被繼承人或遺贈人持有的年期合併計入持有期間。

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房地合一課徵營利事業所得稅新制

房地合一

課稅範圍

除以設定地上權方式之房屋使用權部分外,餘同個人
房地合一

課稅稅基

房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額
房地合一

課稅稅率

17% (與現制同)

 總機構在中華民國境外之營利事業:
(a)持有1年以內:45%;(b)持有超過1年:35%

房地合一

課稅方式

併入年度結算申報課稅(與現制同)
房地合一

盈虧互抵

虧損得後抵10年(與現制同)

2

 

房地合一新制上路問與答:

Q:現任屋主,房地合一上路後售屋適用新制度嗎?

A:房地合一有日出條款,新制上路前取得,且出售時持有滿兩年,

  就還是適用舊的申報方式(核實申報OR標準計算)。

 

Q:若房地合一上新制路後出售,但持有未滿2年,還有奢侈稅問題嗎?

A:房地合一上路後,奢侈稅雖然同步停止,但出售持有未滿2年,

  就須依照房地合一短期出售的申報方式,依所得的35%~45%申報。

 

Q:房地合一稅制對屋主影響?

A:除了2年內短期轉手的屋主,按目前日出條款規劃,現在持有房屋的屋主,都不會受到房地合一影響。

 

Q:假設我2015年12月31日取得,不同時間點出售的適用的房地合一稅制?

A:按房地合一新制規定,2016年~2017年出售,

  依照所得的35%~45%課徵,但2018年1月1日以後出售,就不適用房地合一稅制,按舊制度申報。

 

Q:房地合一中重購退稅是什麼?有使用限制嗎?

A:基本上政府鼓勵自住民眾換屋,因為本來在人生階段裡就會有幾次換屋需求,

  只要是符合自用的狀況下,政府會退你因為這次出售原來房子繳的財產交易所得稅或是房地合一稅;

  如果是舊制,就退財產交易所得稅,房地合一新制就退房地合一稅;

  為符合時代潮流,現在大屋換小屋或是小屋換大屋都可以退稅,

  退稅金額計算則不太一樣,基本小房子換大房子不夠錢,

  所以你繳的稅政府會全額退還,但如果是大房子換小房子,政府就按比例退給你。

 

Q:重購退稅中的小屋換大屋,大屋換小屋又該如何定義?

A:目前國稅局的認定是以總價來判定,不管區域或坪數大小,就都以總價來認列。

 

Q:房地合一上路,農地是否有影響?

A:房地合一新制中農地和農舍是延用原本交易財產所得稅的概念農地和農舍都是沒有稅的;

  農地依舊屬於免稅的狀態。

 

Q:房地合一新制上路,奢侈稅還是用嗎?

A:房地合一稅制實施之後,奢侈稅同步退場,自住跟原本財交稅最大的不同點,

  除了400萬的免稅額再設籍的條件電的嚴苛許多,

  房地合一新制上路後,

  自住只限定本人、配偶、跟未成年子女設籍才可以,且一定要持有6年。

 

Q:那奢侈稅如何退場呢?

A:房地合一上路後,奢侈稅退場,如果在105年1月1日以後出售,

  但是你持有的時間是在2年內的,針對獲利部分,雖然不用繳奢侈稅,

  但必須依照持有一年內45%,一年以上二年以內35%做計算。

 

Q:地上權的物件,房地合一稅制如何算?

A:例如買台北京站的客戶,買的是使用權,

  房屋所有權不是客戶的,所以如果未來出售,等於是個交易的權利;

  針對地上權物件財政部解釋,同樣適用房地合一稅制,連使用權的部分買方也可以算。

 

 

 

房地合一新制對於自住客與投資客的影響又是如何呢?

房地合一對於自住客來說以享其實很小,只要符合自住條件,住滿六年賣掉時獲利四百萬以下免稅,

超過只需課稅10%,因此自住客房地合一新制上路後買房,

只要未來賣房獲利不超過四百萬都影響不多;反觀投資客就不一樣了,

長期投資客長時間持有房地合一稅制較重,而短期投資客來看,相對於奢侈稅房地合一新制則較有利。

 

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