買房子,到底要注意哪些事情?

買一間房子對很多人來說,算是人生一個非常重要的里程碑,既然那麼重要,當然不能馬虎、更不能隨便,於是很多人會去找有買房子經驗的親朋好友,想要詢問有沒有什麼建議的地方?或者買房子又該注意那些小細節?買房子的流程又是如何?今天整理出整個流程來跟大家依序介紹。

買房問題Q1:為什麼要買房子?

A:首先您必須先問問自己,我為什麼要買房?是首次購屋、結婚置產、原本房子的空間不夠使用、房屋老舊、工作調動、原生活機能不佳、天災困擾、交通不便通勤成本高、小孩學區規劃、隔壁住惡鄰、辦公用,還是投資? 其實買房子的第一個步驟,應該事先了解自己對買房的需求,這樣才不會因為買房方向不明確,而不知道該選擇怎麼樣規格的房子,需求確定之後,除了對標的物的選擇標準更明確,也會讓整個買房子的流程更加順暢。

買房問題Q2:該準備多少錢來買房子?

A:買房子的需求已經確立了,那「資金」呢?存夠了一定額度的買房基金了嗎?到底該準備多少錢來買房子呢?除了大家一般熟知的自備款、還需要評估貸款的申請費用、代書費,若是你是委託房屋仲介公司來做買屋媒合,還要準備一筆小額的仲介服務費!最後,也不要忘了,還有搬家、裝潢、修繕費以及添購家具的花費,上述的所有款項,都是買房子前要注意的資本額項目。

買房問題Q3:是否有每個月償還貸款的能力?

A:現下的社會上,很少人會以全額付清來買房子,通常都會申請貸款來減輕自備款額度的壓力!基本上買房子一定要特別注意每個月償還貸款的能力。貸款者應該要有良好的信用以及穩定的收入!新銳地產建議您,您的每個月償還款項,不要超過每個月總收入的30%,如果超出這範圍,或許會變成「為了買個殼而賠上整個生活品質」。

買房問題Q4:買房子的好時機?

A:在買房子的過程中,很多人都會問說「房地產已經到達高點,現在還可以買嗎?」與其等待好時機,不如挑到一間好房子,因為不管在什麼時機,都有機會可以在合理的價格買到優質的房子。所謂的好時機,主要考慮四項因素:一、資金的時效性,如果您一向賺到多少,花多少,不妨將年終獎金設定為買房的頭期款,把握機會密集看屋,以頭期款來存房子;二是房價的走勢,房價可能會因為政治、經濟或其他社會因素的影響而產生波動,不過撇除市場炒作的因素之外,大致上房地產和其他商品一樣,都是由市場的供給與需求情形決定價格;三是利息和房貸額度情況,當利率下降,購屋的資金成本也會下降,購屋需求就會提高,房價也跟著提高,相反如果利率升高,消費者購屋的成本也上升,會大大降低消費者購屋的意願;以及第四點不買房子的替代成本,如果目前您是租屋,每個月的房租費用已經和每月的貸款利息差不多或甚至超過時,其實您就可以考慮買房子了。評估完買房的時機點之後,買房子要特別注意,預留一些找房子的時間,才有足夠的時間多做比較。  

買房問題Q5:買房子要蒐集那些資訊?

A:要先以地點為重要考量?還是類型為優先考量?這個問題應該在你出門看屋之前,就先確認,此攸關你自身需要與個人喜好,如此一來,你就可以在搜尋的過程中,達到事半功倍的效果,大大提高你找房子的效率。買房子時不僅考慮現在狀況亦需著眼未來,多數新婚首購族可能就要考量日後子女就業問題,而三代同堂家庭則要將附近是否有完善的醫療院所考慮進來哦。房屋類型的考量點又是怎樣呢?是公寓、大廈、透天、別墅還是套房,那麼是要選擇新成屋還是中古的呢?坪數要多少才符合需求,買房子注意到這些小細節,也能加快找到您所喜愛的房子。

買房問題Q6:購屋管道有哪些?

A: 不同房型有不同的購屋管道,選擇管道之前,還是要先瞭解自己的需求偏好為優先,預售屋和新成屋,可找尋建商或是代銷公司,建商主推建物生產履歷,工程則是由第三者檢驗公司監造較無品質疑慮。中古屋則可找仲介業者媒合,或利用網路平台搜尋,有些屋主也會直接利用平台刊登,可直接與屋主做聯繫、國宅方面找房屋仲介或是各地區國宅處,法拍屋則多注意法院、銀行、金融資產中心所公布之消息,但買法拍屋需特別注意屋況與點交方式。

買房問題Q7:買房一定要聽取專業建議?

A:接下來整個買房子的流程就進入到找屋看屋的階段了,前面提到買房子需要多看多比較,但仍須特別注意盡量找風評較好的仲介公司和建設公司,應聽取專業建議,有建案相關背景的朋友,或是有購屋經驗的朋友。應謹慎考量整體的成本,務必注意衍生成本,它會間接影響你的預算;看屋的過程中應勤做紀錄,該問的問題要記得問,且要妥善紀錄。會對事後的選擇有莫大的幫助。

買房問題Q8:看房子要注意那些細節?

A:房子的過程中,附近環境品質檢測,鄰居素質、巷寬、街道清潔、區域環境、寧靜度、商店類型、出入份子、停車方便性、風水、嫌惡設施、交通、房屋種類、公共建設、市場商圈,特別注意到這些地方,才不會後續買到房子,才發現「住的不舒服」。記得選擇不同時段看屋,若時間允許,最好能在雨天、晚上、下午時段都前去看屋。早上可以查看照明與通風,下午則可看房屋是否會西曬,晚上可由燈光看社區進駐率,下雨天則注意房子會不會有漏水問題。

買房問題Q9:審核產權的重要性

A:如果買房子是跟仲介業者看屋的話,則可要求提供該標的物的不動產說明書,裡面應記載建物的門牌與看屋標的應相同,包括權狀、騰本、地籍圖與契約書內容,調閱簽約12小時以內的土地建物謄本,以確保產權完整,瞭解車位屬性,是屬於法定停車位、增設停車位還是獎勵停車位;使用情況了解,也就是所有權調查,從謄本中可查出登記面積、所有權人及其權利範圍,以及是否有被查封、佔有,在頂樓之情形最常見到有增建之情形,看屋時,應洽詢並檢視增建物。訂約時,最好將增建物一併記載並說明清楚。還有所有權人是曾設定抵押權、貸款的額度多少等。 如果標的物的一切條件皆能符合你的需求、標準,審閱過不動產說明書及產權也沒有任何問題,那麼整個買房子的流程也將進行到最後階段了,可以交由仲介業者找尋中立代書,準備簽買賣契約啦。  

如何投資房地產?投資房產,到底要注意哪些事情?

很多人在選擇投資項目時,通常以房地產為首要考量,就長期而言,房地產的確是最安全也最保值的投資方式之一。如何投資到對的標的物?以下有幾格注意事項,依序為大家介紹。

投資房地產問題Q1:如何決定投資的標的物類型?

A:投資房地產的策略,首先必須清楚自己投資的目標,是想成為田僑仔、租金收滿滿的包租公婆、房產大亨,還是您有其他的投資目標? 目前主要的房地產投資標的物種類,主要為以下幾大項:
  • 土地:養地增值或自地自建房子再進行脫手
  • 收租型:以收租型套房、雅房、店面、商辦大樓為主,講究實用、出租率及投資報酬率高
  • 中古屋整修、法拍屋:重新裝潢、整理過後以更好價格售出。
  • 預售建案:依照工程進度,有階段性付款方式,適合現階段自備款不足,但每個月固定收入較高的購屋族群。
另外還有部分的投資者會選擇投資工業用地、停車格等。建議投資初學者一開始以門檻較低的套房、雅房為主要目標,慢慢了解投資房地產的「遊戲規則」。 必須對自己的投資房地產的目標務實點,想看看您要的是多賺錢還是只想長期擁有它?在經濟看好的時候,把房子裝修好可以快速脫手獲利;但是在經濟不景氣的時候,想賣掉可能就要花一段很長的時間。

投資房地產問題Q2:投資區域該如何選擇?

A:投資房地產另外一個重要的策略就是「地點」,投資房地產如果沒有好的地點,那什麼都免談,好地點的房子不但未來升值空間高,打算出租時租金收入也會獲利比較高。  一般大家投資房地產的區域分別為以下:
  • 人潮聚集處、夜市、商圈:以投資店面為首要選擇`,人多的地方,也會帶動附近店家生意熱絡。
  • 行政區、市中心:因靠近政府機關,大樓群起,投資商辦大樓,出租給公司行號較適宜。
  • 學校附近或是工業區:則可以選擇收租型套房、雅房,主要對象為大量的學生及上班族。
  • 火車站及捷運站、客運轉運站附近:為外地客租屋首選,所以空屋率非常的低。

投資房地產問題Q3:清楚到底有多少預算?

A:投資房地產所需要的資金並不是一筆隨手可得的小數字,開始著手投資計畫時,一定要了解手頭上有多少資金可以運用。另外可以要求銀行提供你的貸款明細,如此一來,就可以清楚了解此次投資房地產的總預算是多少。  另外一定要確認你的預算也涵蓋房貸利率、保險以及房屋的修繕費用。當你買到心目中的房地產時,儘可能的避免後續增加維修成本,這也是投資房地產重要策略之一。

投資房地產問題Q4:不可分割性?

A:投資房地產,投資者不僅投資該房地產標的物本身,也同時購買了其周圍環境、公共設施、鄰居關係等。鄰里環境的好壞與房地產本身的價值密不可分,因此投資房地產應認清房地產整體的內涵。 「千金買屋  萬金買鄰」,這句話大家應該不陌生,鄰居的重要性,不管是要租屋或是買屋,有好的鄰居才會有好的居住品質。對於未來房地產的轉手,也會是一大利處。  新版不動產說明書需要記載建物周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施,其中包括「傳統嫌惡設施」如飛機場、變電所、高壓電塔、墓地、加油站、寺廟、殯儀館、火化場與納骨塔、垃圾場、瓦斯行、葬儀社等,這些也都會間接影響著投資房地產的整體價值,因此要特別注意。  

投資房地產問題Q5:投資房地產進退場的好時機?

A:投資房地產最怕的就是在高於行情的狀況下買進,低於行情的狀況下售出,於是投資房地產的策略,就是要了解整體房市的動向及未來發展性,抓準房市波動的良好時機,下手就對了。 最好能夠短進短出,把握該標的物能馬上轉手賺差價,以免被折舊稅金利息給吃掉。買入一定要比平均行情市價低2成以上才有真正的淨利;在買氣好,供給短缺下進場,才能發揮效果。投資房地產,最好的就是買在低點、賣在高點。  

投資房地產問題Q6:考慮房屋折舊率?

A:房子經過一定年限後,一定會有折舊問題,投資房地產策略,就是定期整理環境、保持屋內空氣流通,將房子維持在一定水準的優質性。也可利用收取租金,彌補折舊貶值率,選對好的物件,也會因為出租率高,提高未來增值性,也能較好轉手。如果只是投資土地是沒有任何折舊的問題,其實真正投資房地產能夠有更好的獲利的方法是,買地自建再出售。  

投資房地產問題Q7:未來轉手率?

A:投資房地產的目的不就是想要在後續需要現金時能拿回現金,且比當初投資時房地產有個好的價值,能夠賣更好的價錢。至於一般住宅,目前整體供給遠大於需求,於是需要特別注意未來轉手的難度,才不至於未來被套牢,一筆資金卡在標的物裡,動彈不得。  所以投資房地產的策略,就是不要以自住的觀點來做為投資房地產的條件,因為您在意的地方不一定是未來買方會在意、砍價的決策點。  

投資房地產問題Q8:考慮稅金成本?

A:台灣政府徵收的稅款很多,投資房地產當然也不例外,買屋時需支付的契稅、每年持有時須繳納的房屋稅、地價二稅、房貸利息、賣屋時賣方需支付土地增值稅以及賣屋獲利賺差價時的隔年申報要課價差的"財產交易所得稅"的重稅。 如果租金報酬率(含空置期)是可以有效消化上述的折舊與稅金成本,那投資房地產真實淨投報率比定存會更加優越。  

投資房地產問題Q9:購買房地產前必須先做建物檢查

A:在簽約房地產買賣契約之前,必須詳細閱讀建物報告並做房屋檢查,以避免在購買之後還要花一大筆費用修補,投資房地產的策略就是盡量避免支出額外的成本。如果對於仲介帶去看的標的物有感興趣、有任何的問題,可要求房仲業者提供不動產說明書、土地及建物謄本,以供資料核對檢查,避免後續與原持有者有糾紛問題產生。