不動產證券化

不動產證券化的概念
不動產證券化是將價值較高、難以移動的不動產轉換為面額較小、流通便利的證券

 

不動產價值為何會增加
土地的價值最初僅依其出產物的價值來計算,即根據其出產物的現金,來判斷土地價值的大小。隨著工業化進程的發展.土地的使用方式漸呈多樣性,其不但可以用來耕種.還可以用來建設住宅、廠房、商店等其它建築物。因此,判斷土地價值的觀念發生了相應變化.土地價值具有了依附性。

隨著經濟和法往 制度的發展.當今社會人們已不再完全依其使用方式.而是依其流通中的價值量來衡量土地的價值。此外.因不動產具有極度稀缺性和不可再生性.故其不但現時價值較高.而且總恪呈現出升值的趨勢。正是基於不動產的上述特性.以投資和回報利率為基本價值杠桿的證券化制度,才得以在不動產領域內繁衍生長。

 

不動產證券化的特徵
1.權利的集合性
不動產證券化是不動產與證券的結合。在不動產證券化過程中。首先需要將多個性質相同或相近的不動產物權或債權結合為一個權利集合(即資產池),然後再就集合權利的價值發行有價證券。其中,所謂性質相同或相近,是指在一個權利集合中所組合的不動產權利須均為所有權或者使用權或者抵押權;券化的基礎,也是不動產證券化的首要特征。

2.權利的流通性
不動產證券化需要將不動產物權或與不動產相關的債權轉換為數個小額股權或小額債權。其中,不但權利內容發生了變換,權利主體也在隨之變動。因為,證券化發起人應於原權利人處取得權利後,方可進行資產組合。而後,發起人還要將該權利組合轉讓給特殊目的公司或有限合伙甚至信托機構。最後,由特殊目的公司、有限合伙或信托機構作為權利主體發行證券於投資者。更為重要的是投資者還可隨時在特定市場上轉讓其債權或股權。因此,權利主體和權利內容的變化是不動產證券化的必由之路。在不動產證券化過程中,可能經過數次權利主體的變化,其結果必然表現為不動產資本的市場化和不動產權利的流通性。

3.主體的特殊性
一般來說,不動產證券化需要經由特殊機構將原始不動產物權或相關債權組成集合,並作為發起人通過特殊目的公司或合伙組織等就該權益集合發行證券,信用評級機構和保險及擔保機構參與發行過程。最後由投資者購買證券。在這一結構中,存在著與一般證券發行極不相同的兩個特殊主體:一是作為權利集合者和發起人的特殊機構,二是作為發行人的特殊目的公司或特殊的合伙組織。不動產證券化是將價值較高、難以移動的不動產轉換為面額較小、流通便利的證券。土地的價值最初僅依其出產物的價值來計算,即根據其出產物的現金,來判斷土地價值的大小。隨著工業化進程的發展.土地的使用方式漸呈多樣性,其不但可以用來耕種.還可以用來建設住宅、廠房、商店等其它建築物。因此,判斷土地價值的觀念發生了相應變化.土地價值具有了依附性。隨著經濟和法往 制度的發展.當今社會人們已不再完全依其使用方式.而是依其流通中的價值量來衡量土地的價值。此外.因不動產具有極度稀缺性和不可再生性.故其不但現時價值較高.而且總恪呈現出升值的趨勢。正是基於不動產的上述特性.以投資和回報利率為基本價值杠桿的證券化制度,才得以在不動產領域內繁衍生長。

4.可靠的現金流支持
不動產證券化以後,投資者的利益均來自於不動產資產集合的經營所得。例如,不動產證券化發起人將資產集合轉讓給特殊目的公司後,由特殊目的公司自己經營或委托給經營管理公司經營此不動產群。特殊目的公司再以其經營收益支付投資者的債息或股息。通常,此現金收益的大部應用以配利息。從各國不動產證券化的實踐看,其主要形態有抵押式和非抵押式兩種。前者為負債型,主要是抵押擔保債券;後者為股權型,主要為不動產開發和經營的股份。兩者均以不動產的現金收益(現金流)作為投資者利益的來源。

5.破產隔離制度
不動產證券化的另一個重要特征,在於為保護投資者利益而設置了特殊的破產隔離制度。從各國不動產證券化的實踐來看,為了保障投資者的利益,通過“真實出售”制度的嚴格約束。不僅將發行人的自有資產與該公司所經營管理的證券化資產相分離。而且亦將其經管的證券化資產與其母公司的資產相分離,設立該制度的目的在於。當母公司破產或該特殊目的公司本身破產時,其經管的證券化資產不被納人破產財產用於清償債務。只有採用這種特殊的法律政策,才能確保投資者的利益不受侵害。不動產證券化的這一突出特征,顯然是應對公眾利益保護的一種立法特例。

 

不動產證券化的優勢
因不動產價值不斷攀升,以致部分不動產價格昂貴,造成購買、投資的難度上升,不動產證券化可以透過法律,將不動產價格分割,降低購買、投資的難度,讓人人都能享有不動產投資的權利。