預售屋

什麼是房屋預售
房屋預售,稱商品房預售,是指房地產開發企業在建設房屋的工程尚未竣工之前,將正在施工的房屋預先出售給購買者的行為。商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限,並把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。
預售屋制度可減輕購屋者的經濟負擔,也相對減輕建築開發業者在施工期間的財務負擔與資金流量需求,但是也造成了許多購屋者與建商間的工程或購屋糾紛,甚至在價格取得方面開始有層級的差異,例如所謂的”紅單”。不過由於預售制度在國內已經行之有年,所以短時間並不能改變消費者與市場的習慣,但從近來新成屋的銷售量漸漸取代預售屋的市場看來,買方市場意識的逐漸抬頭,未來散戶購買預售屋的難度將逐年提升,許多新的交易模式已漸漸產生。

 

預售屋的獲利
因預售屋的買入模式簡單,無須經過銀行鑑價、貸款成數判斷、掛名….的問題,所以成為台灣頗熱門的不動產投資工具。一個棟預收屋的價格,每層每戶都不一樣,甚至同層不同戶,價格也可能不一樣,原因千百種;你可能取得的是地主價、員工價、紅單價、代銷價、成屋價….等等,根據你取得的來源的差異,與中間轉換的次數,產生價格的落差。因此,也有人說,預售屋的獲利來源就是資訊等級的落差,持有最多資訊者,可以在預售屋中取得最大獲利。甚至有一種說法為,對於一般散戶而言,若沒有專業資訊源頭,預售屋會成為不動產投資中風險最高的種類。例如:一棟新成屋價格40萬/坪,代銷價為35萬/坪,紅單時期為30萬/坪,一棟40坪的預售屋,於新成屋賣出時,因取得成本的差異,獲利就差了200萬。但紅單並非人人皆能取得,且現在所取得的紅單也因資訊落差,有等級的差異存在。

 

團購、包棟預售屋
因預售屋的投資難度在不斷的提升,買方意識的抬頭,因應了新的交易模式產生。

這是一個散戶購買預售屋的示意圖,圖中我們可以發現,A、B、C三個散戶,分別用了不一樣的價格與管道,取得了三種價格的預售屋,並於成屋後,委託三種不同的管道銷售他們取得的物件,因每位散戶的取得價格不同,也因每位散戶的風險屬性與期望報酬不同,所以他們所期望的售出價格也不同,導致市場上價格混亂,物件難以售出,也難以賣到自己所期望的價格,獲利大打折扣。


所以因應而生的投資方式就是【團購、包棟預售屋】,透過第三方整合所有散戶投資客的資源,同時進場,因購買量較大,故取得成本較一般散戶低,因同時購買一整層或是整棟,故可將該曾或該棟,使用統一價格策略賣出,因此市場不再混亂,獲利不但能達到期望,甚至能超越預期,因此集結越多的資金量,進行越大規模的購買案,已經是未來的趨勢與潮流。